Aménagement et modularité au cœur de la conception des immeubles tertiaires

TOUCHARD, MANON 

Les milliers de mètres carrés de bureaux vacants, combinés à l'évolution des modes de travail, imposent une révision des aménagements et de la conception des bâtiments. L'ADI dévoile un guide pratique destiné à accompagner investisseurs, architectes, promoteurs et responsables immobiliers à répondre aux nouvelles exigences des occupants. Aménagement, acoustique, modularité et services sont aux fondements de cette transformation.

Plus de 10 % des surfaces de bureaux en Île-de-France sont vacantes. À ces cinq millions de mètres carrés inoccupés, s'ajoute la baisse de 20 % des surfaces tertiaires qui devrait se confirmer dans les cinq prochaines années, entraînant la libération de cinq millions de mètres carrés supplémentaires, alerte l'Association des Directeurs Immobiliers (ADI). Face à ce constat l'association a entamé un travail à destination des concepteurs, promoteurs et directions de l'immobilier pour améliorer la conception des immeubles et les adapter aux nouvelles attentes des responsables des environnements de travail. Pour l'association, les priorités portent notamment sur la modularité, la gestion des flux, le travail collectif et l'attractivité des espaces.

Ces « sujets qui, mal appréhendés entravent la prise à bail », vont de la performance environnementale à la connectivité IOT en passant par les aménagements intérieurs, l'acoustique ou encore les services. « La plupart des organisations qui optent pour le travail hybride souhaitent trouver un équilibre entre la flexibilité à laquelle aspirent les collaborateurs et le besoin de rassembler pour créer de la cohésion et renforcer le sentiment d'appartenance, et ainsi donner du sens au 'retour au bureau' des collaborateurs », estime le rapport. Cette évolution favorise l'essor des espaces dédiés à la collaboration, à la convivialité et à la concentration.

L'ADI recommande à ce titre aux promoteurs de concevoir des espaces flexibles permettant l'évolution future des aménagements. Dès la phase de conception, l'impact des flux de circulation doit être anticipé afin de limiter les nuisances et d'optimiser l'expérience utilisateur tout en offrant une diversité d'espaces adaptés aux nombreux besoins. Le travail hybride, combinant présentiel et distanciel, accroît la demande en petits espaces, comme des bulles de travail bénéficiant d'un renouvellement d'air équivalent à celui des salles de réunion (30 m³/h). Au contraire, les zones centrales accueillent souvent une plus grande densité de population, qui circule notamment entre les salles de réunion.

Entre 30 % et 60 % d'espaces collaboratifs

Ainsi, les espaces de vie et les salles de réunion doivent être positionnés à proximité des principaux axes de circulation (ascenseurs, escaliers…) pour en faciliter l'accès. Les espaces de travail, quant à eux, sont préférablement installés en « premier jour » (jusqu'à 6 mètres de la façade) afin de bénéficier d'un éclairage naturel optimal, conformément à la norme AFNOR, tout en étant idéalement éloignés des flux de passage. Les espaces supports peuvent être situés en « second jour ». Enfin, les espaces collaboratifs sont idéalement aménagés en premier jour ou, à défaut, en second jour. Il est recommandé de leur consacrer entre 30 % et 60 % de la surface utile, selon le secteur d'activité de l'entreprise. Par exemple, les équipes de conception, qui privilégient le travail collectif, leur allouent généralement près de 60 % de la surface utile, tandis que les banques privilégient les espaces individuels et confidentiels, limitant ainsi les espaces collaboratifs à environ un tiers de la surface.

Le rapport adresse également une recommandation particulière aux directeurs immobiliers et aux concepteurs d'environnements de travail : intégrer dès la phase de conception des critères de responsabilité sociale et environnementale, d'inclusion et d'accessibilité. Il insiste également sur l'importance d'accorder une attention particulière à la lumière naturelle, à la qualité de l'air et à l'acoustique. Avec l'essor du télétravail, les employés les mieux installés se sont habitués à un environnement de travail extrêmement calme. Une pratique qui a paradoxalement renforcé les nuisances sonores au bureau : les collaborateurs, souvent équipés de casques ou d'écouteurs, parlent plus fort et de plus en plus souvent, parfois en se déplaçant d'un espace à l'autre. Des pratiques qui perturbent tranquillité des collaborateurs, souvent réunis dans des espaces dynamiques initialement pensés pour inciter à bouger et travailler de manière fluide. Le rapport précise également que « l'absence de contrôle sur l'environnement peut amplifier la sensation de bruit même si le niveau sonore n'est pas particulièrement élevé. »

Des zones définies mais flexibles

Ce constat incite les entreprises à réévaluer l'usage de matériaux traditionnels tels que le verre, le béton et le métal, qui se révèlent peu ou pas efficaces pour atténuer les nuisances sonores. À l'inverse, les rapporteurs recommandent l'utilisation de moquettes dotées de sous-couches acoustiques. « Un immeuble avec une dotation ou un accompagnement de l'investisseur sur le poste moquette peut être une solution à envisager pour permettre à l'utilisateur de prévoir la moquette la plus adaptée en évitant les investissements en doublon », peut-on lire.

Une autre approche consiste à segmenter les espaces de travail en trois zones sonores distinctes pour mieux contrôler le bruit, en particulier dans les zones de concentration qu'il est possible de signaler visuellement. Pour ce faire, il est conseillé de cloisonner autant que possible les salles de réunion, d'ajouter des cloisons ou des éléments de mobilier acoustiques dans les espaces ouverts, et d'utiliser des systèmes de désenfumage mécanique ainsi que des rideaux acoustiques mobiles pour créer des zones de calme temporaire tout en restant facilement modifiables en fonction des besoins.

Intégrer les services

Enfin, l'ADI recommande d'accompagner les nouveaux d'une offre de services enrichie, avec une approche orientée vers l'utilisation mutualisée des espaces. Ces derniers doivent non seulement faciliter le quotidien des salariés et rendre les sites plus attractifs, tout en intégrant une démarche RSE et restant accessibles via des outils digitaux. Selon la capacité du site et l'offre disponible aux alentours, des services complémentaires : un espace de coworking pour offrir une zone tampon ou un refuge en cas de saturation de la zone habituelle tout en favorisant de nouvelles rencontres, des aménagements modulaires non affectés et de grandes dimensions pour se retrouver les jours travail en groupe ou en sous-groupe, des espaces séminaires et de formation, un espace restauration ou encore des espaces détente, peuvent enrichir l'offre existante.

L'ADI invite donc concepteurs, investisseurs, promoteurs, architectes et directions de l'environnement de travail à saisir pleinement ces transformations des espaces de travail, afin d'anticiper les mutations du marché. Ce faisant, ils devront non seulement repenser la flexibilité et l'adaptabilité des espaces pour répondre aux nouvelles attentes des collaborateurs, mais aussi intégrer des critères de durabilité, de confort et de connectivité, tout en cherchant à améliorer l'expérience utilisateur.